一二线土地年内流标创历史新高 企业仍有拿地热情

香港地政总署10月16日晚间发布，坐落于香港山顶文辉道第2、4、6、8、9及11号的乡郊建屋地段第1211号用地的招标，因为地价标金并未超过政府就该用地所定的底价，政府不采纳在10月12日截标时所收到的5份标书。不仅是香港，内地一二线城市住宅土地流标早已创下同期历史纪录。随着楼市调控了解，热点城市住宅土地流标更加多。

另据中原地产研究中心统计数据表明：累计到目前， 2018年大部分城市的住宅土地成交价溢价率都经常出现了显著上调现象。尤其是一线城市，在早已成交价的150宗住宅土地中，平均值溢价率只有7.64%，而在过去2年，土地溢价率分别是16.96%和66.9%。58还乡客房产研究院首席分析师张波指出，土地溢价率上调的原因不外乎两个，其一是房企对于市场未来预期更加慎重，禁售因素造成房企对于未来房产上市交易价格持有人更加激进的预期，楼市调控大大依法堪称让房企对于未来楼市走势变得更加不悲观。

其二是政府在土地出让环节展开适当调整，在土地出让环节对溢价率成立措施，例如缩房价、竞地价。同时将土地出让底价展开调整，并提升企业参予竞买的门槛，也不会直接影响到土地溢价率。流标与溢价率上调不受调控影响，无论是土地溢价率还是流标数量，皆在创历史纪录。

中原地产数据统计资料表明，累计到10月16日，年内住宅土地流标高约223宗，同比2017年同期的90宗上涨幅度高达148%。而2016年全年只有81宗土地流标。这一流标数量也建构了2013年来的最低纪录。

此外，土地溢价率也经常出现了全面走低。中原地产研究中心统计数据表明：累计到目前， 2018年大部分城市的住宅土地成交价溢价率都经常出现了显著上调现象。

有一点注目的是，尽管一二线土地溢价率广泛上行，但从城市排行榜来看，房企仍将一二线城市作为拿地重点，重点城市土地成交价上升。中国指数研究院监测，2018年1-9月，全国土地成交价金额TOP10城市总计成交价9823亿元，同比上升9%，增长速度较1-8月回升14个百分点；规划建筑面积TOP10城市成交价23569万平方米，同比快速增长17%，增长速度较1-8月回升6个百分点。

中国指数研究院也注意到，缩地价、缩房价、竞谦和、竞配建、共计产权用地等沦为热点城市推地的最重要拒绝，对于企业来说，这些容许条件对项目盈利和周转带给一定压力，且对企业资金实力明确提出了更高的拒绝。其中，中海29.1亿元竞得的北京市朝阳区崔各庄地块使用缩地价、缩房价、竞谦和、报高标准商品住宅建设方案的转让方式；绿城26.6亿元竞得的合肥市滨湖区地块转让条件为缩地价；荣盛发展24.3亿元竞得的合肥滨化区地块采行缩地价方式转让。回款压力大但拿地仍有热情中原地产首席分析师张大伟指出，流标的原因十分多，最主要原因是房地产企业资金链压力渐渐减小，而一二线城市的禁售、限售等政策使得开发商回款压力更加大。

转让土地的拒绝也更加多，尤其是其中各种设施建设使得开发商资金压力大的情况下，很难拿地。流标现象更加多，土地溢价率全面走低。对于土地市场未来趋势，张波指出，土地市场趋冷的态势仍将持续。

房企拿地会更加慎重。特别是在是资金压力大、融资难的大背景下，融资环境无法获得提高的现状不会必要引起并造成债务债权人风险提高，并直接影响到拿地的资金来源；规模化带给的优势在土地市场不会更加显著呈现出。目前资源聚集效应不会更加显著，还包括客户资源、金融资源、供应商资源、人才资源、政府反对等都会更加大幅向规模房企弯曲，国资背景的大型品牌房企在土地市场的资源优势不会愈发显著。

尽管土地市场渐冻是不争的事实，但张波指出，房企补货的内趋力仍然显著。极力遏止房价下跌将沦为下半年房企拿地紧箍咒，在考虑到自身规模化发展的同时也将不会更加理性辨别未来的风险性。

因此，一方面房企特别是在是龙头房企的补库存内趋力仍然在下降，从而造成部分城市特别是在是三四线城市土地交易还将保持一定热度；房企提供土地研发的方式也不会更加多元化，除了从一级市场拿地，房企的收购将沦为龙头房企提供研发土地资源的最重要方式，除了股权收购，资产并购和项目并购的占比不会更进一步提高。易居研究院研究总监贤迈进也指出，对于当前土地市场来说，情绪比较还是低下的，开发商资金回笼也很差，所以拿地会较为激进。

而且很多土地限制性内容较为多，这都会影响土地的溢价率。所以溢价率上调基本上和房企拿地的疯狂情绪弱化是有关的。

对于此类土地市场的发展来说，只不过到年底不回避还是不会有部分企业大力入市的，所谓逆势抄底的策略。同时从实际过程看，此类土地市场的发展仍然有较好的机会，特别是在是很多房企还是有调补库存的战略的。

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