户籍制度改革引起大规模人口迁涉开发商上哪避风？

由于户籍制度的改革，很多城市都经常出现了人口的大规模迁移。人口流向：更有高净值人群是关键今年7月，向来专心于三四线城市研发的碧桂园月宣告入驻一线城市，正式成立了一线城市事业部，并且大力地参予到北京、上海、广州等地的地块争夺战中。

克尔瑞研究中心副总经理林波回应，三四线城市研发利润率上升，造成在房企中构成了一股后撤一二线城市的风潮。这其中更加深层的原因在于一二线城市人口净流入大，整体经济更加有活力。

要求一座城市否能给房地产投资带给机会的因素很多很简单，但从单一变量来看，目前人口是最重要的影响指标。林波告诉他《每日经济新闻》记者。人口的快速增长是一个城市住房市场需求的主要动力，这一点早已沦为身处白银时代房地产行业的共识。一二线繁盛城市楼市展现出好于三四线城市，也正是归功于其平稳的人口快速增长。

《每日经济新闻》记者查询各地政府统计资料公报或人口普查数据找到，人口流向高度集中在三大都市圈。人口流向多达100万的13个城市，三大都市圈就占到了8个。长三角上海、苏州、杭州、南京、宁波、无锡、常州几个城市变换，流向863万人。

珠三角广州、深圳、东莞、佛山等城市人口流向796万人。京津冀的北京、天津共计流向684万人。

按照目前的流向速度，2020年左右，上海将享有3000万人口，北京也将突破2500万人口，天津将享有1800万人口，广州和深圳将分别突破1500万和1300万人口。长三角7大城市将合计享有8000万人口，珠三角4大城市将合计享有4800万人口，京津合计将享有4300万人口。放到全世界来说，这三大都市圈所享有的人口数量都将是转入前三名的。

而非都市圈人口，流向集中于在五大枢纽城市。流向人口多达100万的城市中，只有郑州、成都、重庆、厦门、武汉五大城市不出三大都市圈。

其中的成都、重庆、武汉，这三大城市是近年来GDP快速增长的明星城市，产于在长江中上游的枢纽方位，既是国家规划中成渝都市圈、长江中游城市群的核心，又归功于近年来沿海产业移往的东风，经常出现在榜单上一点都不车祸。车祸的是郑州和厦门。5年时间里，郑州这座城市更有了185万人口流向，以这个速度。

而另一个是厦门，5年时间人口快速增长了50%，速度也堪称难以置信。中国房地产数据研究院继续执行院长陈晟回应，人口的迁入主要是指高净值人群的迁入，对一个城市的房地产市场需求和房价有相当大影响。北京、上海房价之所以如此低，主要是高净值人群往这两个城市迁入的多，东北地区的库存压力大，是因为人口在减少，但是高净值人群持续往外流入。高净值人群代表一个城市的出售主体。

人口、产业、资源可循环、政策性引领这些方面，都要求高净值人群否在这类城市挤满。一线城市：拿不拿地，是个问题房企集中地改向一二线热门城市，带给地块争夺战激化，从而变相压低了地价。亿翰智库上市房企研究中心主任张化东指出，对于一些热门地块，房企不理性地哄抢反而不会带给更大风险。

目前土地的确是很令其企业困惑的问题。林波说道，不拿地没储备，特别是在在北京上海这样的战略城市，没地会严重影响未来的可持续发展；去拿地，企业也要作好短期内扔在手上的打算，却是现在一线城市的地都不低廉，对企业来说这是一个两难自由选择。10月21日，碧桂园牵头中国金茂以总价51.8亿元勇夺北京丰台区花乡四合庄两宗地块。

仅有在3天后即爆出碧桂园将解散上述地块，并有可能自由选择出让股权的解散方式。一般来说，地块所在区域未来的房价下跌空间多达地价的50%以上，房企才有利润空间。然而我们找到很多企业在抢走地王的时候都忽略了这一点。大家都抢走，利润从哪儿来呢？张化东说道。

一线城市抢夺白热化，很多地块的价格早已远超过了一般房企的忍受范围，所以，联合体联合拍电影地，或一家公司获得地块后与其他企业合作开发显得司空见惯。今年前10月，房企在土地市场的风格展现出不尽相同。据中原地产（市场需求面积:50-100平方米、已入驻6家购物中心、今年计划进250家）监测的数据表明，2015年前10月，万科总计在全国25个城市收益土地52宗。万科在拿地上沿袭了它全国布局的战略，在城市自由选择维持平衡的同时向一二线弯曲；不拿高价地、不抢走地王也让万科维持了较低的土地成本。

张化东指出，像万科这样严格控制风险，较为谨慎、务实的风格需要更佳地应付当前市场潜在的不确定性，与之类似的还有旭辉、中海、保利等企业。而相比之下，今年频出的地王十分出色。回应，中原地产上海研究咨询部总监宋会雍指出，现在企业在拿地时要特别是在确切城市内部蕴藏的风险，在当前市场条件下抢走地王、拼成价格是不理性的，而掌控风险不应放在第一位。

但并不是所有房企都在欢迎地块，向来以耕耘战略行事的融创，在拿地方面仍然更为激进。融创更加多通过合作或并购公司，顺势揽入项目。随着核心城市优质土地数量增加，想在北京、上海等地通过招拍挂的方式取得市中心优质地块的可能性更加小。

宋会雍认为，未来就项目并购和股权投资的方式在提供优质地块上机会更加多。与融创策略类似于，远洋地产在今年频密以接盘侠身份亮相，倒数转入城市核心区，沦为优质项目操盘手。一位不愿明示的券商地产分析师指出，未来不会有更加多变通的拿地方式，有助企业减少研发风险，插手动拆迁土地或是因应政府展开设施设施建设都是可以参照的方式。

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