限购后北京商住市场错位：房屋成交锐减土地仍火热

3月30日下午，经过23轮竞拍后，坐落于北京大兴生物医药基地的一宗地块被东亚新华勇夺，代价为10.6亿，溢价率27.7%。这是北京当天成交价的3宗招商地块中的最后一宗。

此次交易也是住宅出租汽车新政后，北京首批商业用地交易。3月26日，北京实施对商业、办公类用房的调控政策，其中还包括新建商业、办公用房禁令卖给个人，无房者出租汽车一套，暂停商业银行贷款等。力度空前。政策实施后，招商市场很快加热。

亚豪机构的数据表明，新政实施之后的4天内（3月27-30日）北京仅有成交价商业、办公类住房16套，比新政前的跌幅超过98%。但正如文首提到，北京招商类地块的交易并不热烈。当日成交价的三宗招商用地皆经过多轮举牌，溢价率也多达20%。

分析人士认为，这种局面体现了调控新政之后住宅市场预期的一种鲜明，即短期看空，长年并不乐观。错位的市场展现出30日下午，北京步入三宗土地上海证券交易所交易，其中两宗坐落于朝阳区金盏乡，另一宗坐落于大兴区生物医药基地。这三宗土地的性质皆为F3其他类多功能用地，其中商业部分的产权年限为40年，办公部分50年。

据报，这3宗地块皆另设50%以上面积谦和20年的限定版，且按现有政策，单套拆分面积不高于500平方米，不能以公司名义出售。这是北京326住宅出租汽车新政后的首批商业用地交易。由于地段比较良好，多家房企前来竞买。

三块土地的拍卖会过程虽不如住宅用地火热，但也毕竟热烈。其中，朝阳区金盏乡603地块经过33轮竞拍，被华润招商联合体以22.5亿代价勇夺，溢价率为27.8%；朝阳区金盏乡604地块经过29轮报价被中国金茂以20.4亿代价勇夺，溢价率40.7%；大兴生物医药基地地块经过23轮报价被东亚新华以10.6亿代价勇夺，溢价率为27.7%。与过去几年比，溢价率有一定下降。

单价方面，大兴区生物医药基地地块为14529元/平方米，朝阳区两宗地块的单价分别为24369元/平方米和26772元/平方米。就其所处的区位而言，价格并远比较低。相比之下，交易方面十分下滑。

根据亚豪机构统计资料，新政后的3月27-30日，北京仅有成交价16套商业办公房屋。其中12套商住房，4套招商房。

与新政前单日成交价多达280套的规模比起，调控使招商市场的下降幅度多达98%。21世纪经济报导还了解到，新政后，北京部分住宅项目接到大量退房申请人。这些项目多在去年办理网签，但银行贷款仍未审核。长年预期并不乐观某种程度是招商，为何土地市场和房屋市场的展现出差距如此之大？有分析人士认为，这体现出有调控新政之后住宅市场预期的一种鲜明，即短期相当严重看空，但长年或许并不乐观。

亚豪机构市场总监郭毅指出，我国房地产市场化改革20余年时间里，开发商在滑动研发的高周转模式中显然提供了不低的利润，但与买下房产后长年持有人的小业主以致于20-30倍的回报率比起，则逊色不少。她回应，在北京这样的超强一线城市，只有溶解下核心资产，方能获得长年、平稳的收益率。但短期来看，利空因素更加多。

中原地产首席分析师张大伟分析指出，目前市场上的商业库存约为6万套，其中2.3万套为住宅类物业。这些物业的90%此前卖给个人，如今须要全部卖给企业。

此外，算上并未研发、已研发并未核查等潜在供应，预计将有多达15万套招商类物业受到该政策影响。这也将很大减少该类物业的供应规模，并有可能影响其收益率。张大伟指出，从实际操作层面看，大于拆分单元不得高于500平方米，开建、在购招商类项目不能卖给企事业单位、社会的组织等规定，将给现有的项目带给很大销售压力。

他回应，按照当前的政策力度，短期内，招商市场成交量有可能经常出现50%以上的跌幅，价格跌幅将有可能在30%以上。

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